界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

“今年的代建市場(chǎng)比去年還要難一點(diǎn)?！?/p>

房地產(chǎn)代建行業(yè)在經(jīng)歷2021年至2023年的高速增長(zhǎng)后，隨著代建企業(yè)爭(zhēng)相入局，2024年行業(yè)步入規(guī)模增速放緩、企業(yè)格局分化的新階段。2025年，代建行業(yè)正面臨一場(chǎng)激烈的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年一季度代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)的新增簽約建筑面積同比僅增長(zhǎng)6%，相較2024年同期的17%大幅下滑，已顯現(xiàn)行業(yè)整體“失速”態(tài)勢(shì)。而且，2024年代建企業(yè)的新增建筑面積總量接近2.2億平方米，同比增長(zhǎng)約27%，較前三年也大幅放緩。

在增速放緩的背景下，因競(jìng)爭(zhēng)加劇、土地出讓面積下降等原因，行業(yè)整體毛利率正遭受下滑。綠城管理作為頭部企業(yè)代表，2024年也是增收不增利，歸屬于公司擁有人的凈利潤(rùn)為8.01億元，同比下降17.7%。隨著競(jìng)爭(zhēng)者入局，綠城管理的代建費(fèi)用正在降低。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管行業(yè)暫時(shí)承壓，但長(zhǎng)期發(fā)展仍具潛力。旭輝建管總裁劉冰洋在接受界面新聞等媒體采訪時(shí)表示，從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)總的銷售額在下降，換句話來說，代建行業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透率實(shí)際上在上升。

更重要的一點(diǎn)是，打造“好房子”正成為代建行業(yè)突破困局、開拓新賽道的關(guān)鍵所在。

代建行業(yè)從“紅海變藍(lán)海”

“地產(chǎn)的盡頭是代建。”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年已有超百家房企涉足代建業(yè)務(wù)，銷售額百強(qiáng)房企中，進(jìn)軍代建領(lǐng)域的企業(yè)占比高達(dá)約80%。行業(yè)里有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部入局代建。

然而，經(jīng)過3年的快速、“野蠻”的擴(kuò)張期，代建賽道在企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐并持續(xù)搶奪市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。

代建增速放緩，行業(yè)從“紅海變藍(lán)?！?。

克而瑞研究認(rèn)為，代建行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期的主要原因有，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境未有顯著提升，市場(chǎng)信心與預(yù)期仍在緩慢修復(fù)。其次，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇令代建企業(yè)拓展新項(xiàng)目的難度不斷加碼。此外，與代建相關(guān)政策利好兌現(xiàn)后迎來短期不確定性。

在劉冰洋看來，代建行業(yè)已從“1.0”階段進(jìn)入了“2.0”階段?！?.0就是隨著這個(gè)行業(yè)的高歌猛進(jìn)，大家做房地產(chǎn)怎么做都對(duì)；但到了2.0之后，隨著市場(chǎng)調(diào)整，很多房企主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)入到代建這個(gè)領(lǐng)域?！?/p>

更多的參與者進(jìn)入代建行業(yè)，不單單是競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。劉冰洋認(rèn)為，行業(yè)目前面臨的更多問題是，對(duì)于一家代建企業(yè)而言，操盤難度在增加，對(duì)其破題的能力、服務(wù)的能力以及價(jià)值兌現(xiàn)能力的要求越來越高。

另外，代建行業(yè)仍然是不成熟的行業(yè)，處于早期階段。劉冰洋表示，不成熟在于行業(yè)沒有一個(gè)非常明確的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確的市場(chǎng)準(zhǔn)則，都在摸索。

“其實(shí)現(xiàn)在很多甲方/委托方以及業(yè)主方都在探索，政府相關(guān)部門也在摸索，包括像房協(xié)成立的代建分會(huì)，也在整合資源摸索。到底這個(gè)行業(yè)該怎么定義，怎么評(píng)價(jià)，包括用怎樣的方式取費(fèi)是合理的等，都會(huì)逐步完善。”

劉冰洋指出，房地產(chǎn)行業(yè)依然還處于調(diào)整陣痛期，所以操盤難度在變大，委托方入市意愿也受到影響，再加之過去2-3年，代建行業(yè)高歌猛進(jìn)，無論是小民營(yíng)開發(fā)商還是城投企業(yè)，在市場(chǎng)較困難且自己還不具備開發(fā)能力的情況下，選擇代建。

“但在這期間，很多項(xiàng)目可能并沒有實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的預(yù)期，這也會(huì)影響潛在委托方入市意愿，增加了擔(dān)憂?！?/p>

行業(yè)從“藍(lán)?！弊兂伞凹t?！保⒉灰馕吨鴽]有機(jī)會(huì)。在劉冰洋看來，代建行業(yè)依然有很大的市場(chǎng)容量空間，只是可能參與的主體會(huì)越來越多，隨著代建的滲透率提升，每家代建企業(yè)在行業(yè)的市場(chǎng)份額也會(huì)出現(xiàn)很大分化。

旭輝建管從關(guān)注簽約量到重視簽約質(zhì)量。劉冰洋表示，“經(jīng)過前期的孵化和培育，旭輝建管的簽約量和在管面積有了一定市場(chǎng)規(guī)模，因此從去年下半年開始做了一些經(jīng)營(yíng)邏輯上的調(diào)整，從原來想要一定的市場(chǎng)規(guī)模、保留住優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，到現(xiàn)在更關(guān)注簽約質(zhì)量。”

簽約質(zhì)量體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是凈代建費(fèi)，當(dāng)行業(yè)普遍面臨利潤(rùn)下降的情況下，旭輝建管的毛利有所提高；從項(xiàng)目啟動(dòng)率來說，今年新簽項(xiàng)目基本能夠如約按時(shí)啟動(dòng)，其實(shí)也是對(duì)項(xiàng)目篩選和甄別的標(biāo)準(zhǔn)要求更高。

2025年代建行業(yè)進(jìn)入低增長(zhǎng)階段，劉冰洋認(rèn)為，企業(yè)要想在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，至少要滿足五個(gè)因素。

首先是品牌，品牌意味著在甲方心目中的形象，如何做出來，都是一點(diǎn)一滴兌現(xiàn)，不斷通過服務(wù)來展現(xiàn)出來。第二是能力，代建行業(yè)需要多元化解題能力，包括住宅開發(fā)、商辦、場(chǎng)館、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老，以及AMC金融類等。

第三點(diǎn)是團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)的文化，團(tuán)隊(duì)服務(wù)的意識(shí)在委托方心目中很重要；還有關(guān)系，要在一個(gè)地區(qū)發(fā)展，必須構(gòu)建各類、各層次的關(guān)系，才能夠觸達(dá)到項(xiàng)目和客戶；最后是資源，多維度的如供應(yīng)鏈資源、一些財(cái)投、金融機(jī)構(gòu)等。

“好房子”成代建行業(yè)破局關(guān)鍵

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于住房品質(zhì)的要求日益提升，從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變。

“好房子”開始成為房地產(chǎn)行業(yè)破局的關(guān)鍵。今年3月，《政府工作報(bào)告》首次提出，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。5月1日，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，為“好房子”建設(shè)定下底線要求。

6月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再提出，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。

如今，不僅是頭部品牌房企對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集體發(fā)力，代建企業(yè)也正試圖通過“好房子”重構(gòu)行業(yè)商業(yè)邏輯。

市場(chǎng)早已不缺房子，但缺少“好房子”。

劉冰洋告訴界面新聞，類似第四代住宅及其他一些創(chuàng)新的“好房子”產(chǎn)品能夠帶動(dòng)市場(chǎng)已經(jīng)形成共識(shí)，各個(gè)地方的主管部門對(duì)此持開放心態(tài)，積極研究產(chǎn)品研發(fā)和規(guī)劃審批，企業(yè)與相關(guān)部門協(xié)同研究，這為行業(yè)帶來了新機(jī)遇。

“好房子一定會(huì)有好的去化，我覺得這個(gè)是成正比的?！眲⒈笳J(rèn)為，目前全國(guó)很多城市都面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)，如果一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)沒有需求，那么建再好的房子也賣不掉，因此要做市場(chǎng)判斷，要在有需求的地區(qū)研發(fā)好房子。

在蘇州市場(chǎng)，四代宅、低密洋房等產(chǎn)品的成交表現(xiàn)也明顯優(yōu)于普通樓盤，“好房子”的市場(chǎng)需求潛力較大。

比如位于蘇州相城區(qū)的蠡棠森嶼，今年4月首開就售出6.3億元，均價(jià)3.3萬元/平方米?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目位居今年5月蘇州改善項(xiàng)目銷售金額、套數(shù)、面積三項(xiàng)榜首。

在劉冰洋看來，四代宅不僅是一種產(chǎn)品形式、生活方式，也是代建企業(yè)面臨開發(fā)難題時(shí)的一種解題思路。當(dāng)委托方高價(jià)拿下的地塊，按傳統(tǒng)開發(fā)邏輯打造產(chǎn)品將面臨虧損時(shí)，四代宅可以通過產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)，有效助力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。

政策端對(duì)于“好房子”的支持力度也在不斷增大。此前，在蘇州發(fā)布的《關(guān)于改善提升住宅品質(zhì)的若干指標(biāo)優(yōu)化政策》中，特別提到優(yōu)化住宅陽臺(tái)等半開敞空間的容積率計(jì)算規(guī)則，允許多層以上住宅每戶設(shè)置空中庭院，面積不計(jì)入容積率。

所以，對(duì)于代建企業(yè)而言，還要根據(jù)不同的地域，針對(duì)性制定好房子的標(biāo)準(zhǔn)。劉冰洋向界面新聞表示，“賣3萬元/平方米的好房子和賣1萬元/平方米的好房子，它的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，要因地制宜?！币簿褪遣煌貐^(qū)、不同面積、不同價(jià)位都可以有不同的“好房子”。

據(jù)了解，目前旭輝建管的第四代住宅項(xiàng)目已經(jīng)在6個(gè)城市落地，后期旭輝建管也將發(fā)布自己的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，包括新的工藝、新的材料、新的技術(shù)，同時(shí)在在管項(xiàng)目中落地。

隨著全國(guó)推廣“好房子”建設(shè)，越來越多的代建企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等方面下足功夫，開始打造具有差異化優(yōu)勢(shì)的 “好房子”。

比如藍(lán)城通過低碳技術(shù)、智慧社區(qū)系統(tǒng)、全齡友好設(shè)計(jì)等，將“好房子”概念落地；龍湖龍制造也嘗試接住“好房子”的紅利，積極引入數(shù)字化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)、建造到運(yùn)營(yíng)的全流程提效；綠城管理基于綠城中國(guó)“好房子”體系，發(fā)布確幸社區(qū)產(chǎn)品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，提升產(chǎn)品力。

在代建行業(yè)進(jìn)入“低增長(zhǎng)”的當(dāng)下，“好房子”無疑為行業(yè)發(fā)展注入了新的活力與方向。但對(duì)于代建企業(yè)來說，還需要不斷提升專業(yè)能力，加強(qiáng)品牌建設(shè)，以高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)贏得市場(chǎng)認(rèn)可，才能在這條新賽道上實(shí)現(xiàn)突圍。