6月25日，一則關于上海鏈家將試點“房客分離”服務模式的消息在網(wǎng)上傳開。據(jù)了解，上海鏈家要求經(jīng)紀人在“房源維護”與“客源服務”中二選一。

這一舉措被業(yè)內視為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)向“單邊代理”模式邁出的重要一步。所謂單邊代理，是指在房產(chǎn)交易中，經(jīng)紀人只代表買賣雙方中的一方，為其提供專業(yè)的服務和建議，而不是像傳統(tǒng)的“雙邊代理”模式那樣，同時服務于買賣雙方。

上海鏈家試點“房客分離”服務模式意欲何為？“單邊代理”模式又是否會成為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的未來？

上海鏈家試點“房客分離”

澎湃新聞從上海鏈家方面了解到，為進一步優(yōu)化服務體驗，自7月1日起，上海鏈家將試點“房客分離”的服務模式，即經(jīng)紀人必須選擇做房源端或客源端。其中，默認M序列（店經(jīng)理）自動劃為房源端，對房源做維護、管理、跟蹤；A序列（經(jīng)紀人）自動劃為客源端，對購房客戶提供咨詢帶看服務。按照規(guī)定，房源端經(jīng)紀人不可獲客，只能做房源維護。

上海鏈家方面表示，隨著成交周期的拉長，庫存房源越來越多，客戶獲取信息的渠道也紛繁復雜，找到合適的房源、快速賣出房子已越來越難?？蛻?、業(yè)主雙方都更需要“懂自己”的房產(chǎn)經(jīng)紀人。

過去，國內的經(jīng)紀人通常是一人服務兩邊的模式，導致客戶和業(yè)主往往需要自己主動參與到斡旋談判中。而發(fā)達國家的房產(chǎn)經(jīng)紀人均為單邊代理，他們像律師一樣只維護交易中某一方的利益。

上海鏈家方面稱，“房客分離”旨在嘗試打破傳統(tǒng)服務模式的局限性，確?？蛻艉蜆I(yè)主的核心訴求得到充分重視與滿足。

“房客分離”與“單邊代理”是否一致？

鏈家的這一做法也引發(fā)了市場對“單邊代理”的討論。

公開信息顯示，單邊代理模式源自上世紀30年代的美國，是一種房地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新方式。在此模式下，交易過程中買方和賣方各自擁有獨立的經(jīng)紀人，確保了雙方的利益得到最大化保障。具體而言，代理人僅代表賣方或買方中的一方，為該方提供專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢、房源信息推廣、價格談判、交易流程協(xié)調等全方位服務，并致力于維護該方的最大利益。

此次，上海鏈家試點的“房客分離”是否就是“單邊代理”呢？

“和單邊代理還是有差異的?！庇猩虾ｆ溂医?jīng)紀人反饋，此前，店經(jīng)理級別既可做房源維護又可獲客，但通常為了促進交易，他們也忙于在外面帶看，但改革后，店經(jīng)理級別主要負責對接房東，不能獲客了?！捌胀ǖ慕?jīng)紀人還是可以正常對接買家和房東，只是在買方市場下，專職多了一個人和房東對接、維護，周二開始內部系統(tǒng)已進行切換”。

上海鏈家內部人士也表示，目前的方案主要是劃定了一批優(yōu)秀的、資深從業(yè)的經(jīng)紀人專門來服務業(yè)主，即上海鏈家內部稱呼的M店長。M店長只服務業(yè)主端，因此會更專注于提升業(yè)主服務體驗。但普通經(jīng)紀人（A序列）是業(yè)主和客戶都能服務的，并未做到完全不重疊。

上述內部人士指出，過去這個行業(yè)中經(jīng)紀人普遍更注重于為客戶提供咨詢、帶看服務，對業(yè)主端的服務存在較大的進步空間。此次房客分離劃定了一批資深的經(jīng)紀人專門服務業(yè)主，同時提升了對房源端經(jīng)紀人的績效比例，即從原來的45%提升至53%，就是希望提升對業(yè)主端的服務品質。

不過，也有經(jīng)紀人認為，上海鏈家推出房客分離是為堵住“跳單”的痛點，與房東保持深度的維護關系有助于將房源鎖定在上海鏈家，如果其他中介機構有合適的買家也便于合作。對此，上海鏈家內部人士表示，上海鏈家不存在獨家協(xié)議。變革的初心是希望沉淀一批“社區(qū)專家”專門服務業(yè)主端，客戶業(yè)主最終如何選擇，是市場化的體現(xiàn)。

深圳的單邊代理實踐經(jīng)驗

從已有實踐經(jīng)驗的城市來看，深圳在單邊代理模式的推行上走在前列。2021年11月19日，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，在新版交易系統(tǒng)中首次引入“單邊代理”模式。在這一模式下，買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形成單邊委托關系，中介方“各為其主”，以爭取委托方在實際交易中的合法利益最大化。

深圳一經(jīng)紀人表示，“目前，深圳所有的二手房買賣都是執(zhí)行單邊代理，我們叫做‘委買委賣’，賣家最多可以委托3家中介機構賣房，首家委托機構在委托期限內享有優(yōu)先銷售權?，買家則可以同時委托多家機構買房。”

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會文章顯示，深圳“單邊代理”模式通過官方網(wǎng)簽系統(tǒng)成功簽署委托（委賣）合同的房源，均會生成帶有委托機構名稱，且唯一的房源編碼；主管部門規(guī)定所有公開展示房源的渠道，均要附帶房源編碼，未附帶有效房源編碼展示的房源信息均將按“假房源”查處，以此確保非房源代理機構按照委買機構角色參與到交易中，相當于實現(xiàn)房源雖在一家進行委托，但全網(wǎng)合規(guī)經(jīng)紀主體均能以“聯(lián)賣”方式參與到房源的銷售活動中，提升房源的銷售效率。

同時，為解決“單邊代理”服務模式下跨機構不合作糾紛，明確投訴處理規(guī)則，形成業(yè)內相互監(jiān)督及專門的處理機制。當前，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，深圳主要頭部企業(yè)間的跨機構合作路徑已相對暢通。

單邊代理時代要來了？

上海鏈家試點的“房客分離”或許是單邊代理的一種嘗試。

上海鏈家內部人士指出，目前房客分離模式僅在上海試點，未來是否會推廣至其他城市甚至行業(yè)，要看后續(xù)是否真的能帶來客業(yè)雙方滿意度的提升、經(jīng)紀人作業(yè)效率的提升。

上海易居研究院報告顯示，觀察去年以來全國二手房市場情況，可見其結構差異顯著。從房屋質量分類來看，好房源占比較低，僅占30%左右，這類房源地段宜居、交通便捷，具備產(chǎn)業(yè)賦能、學區(qū)賦能等優(yōu)勢，且多為5年內次新房，質量較高。

澎湃新聞通過搜索發(fā)現(xiàn)，目前，市場上已出現(xiàn)不少標榜“單邊代理”的公司。他們通常為賣方提供房屋美化、清潔布置、價格參考、權證辦理等服務。

“在市場下行階段，賣方往往面臨著定價困難、推廣渠道有限以及談判能力不足等問題。賣方代理憑借其專業(yè)的市場知識和豐富的經(jīng)驗，能夠幫助賣方更精準地定價，依據(jù)市場動態(tài)、房屋特點以及周邊同類房源的成交情況，制定出既符合市場規(guī)律又能最大程度保障賣方利益的價格策略?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示。

在其看來，在當前中國房地產(chǎn)市場供需關系呈現(xiàn)買方少賣方多的格局下，探索創(chuàng)新的市場運作模式對于促進房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)至關重要。單邊代理模式作為一種適應市場變化、提升客戶體驗的有效機制有其優(yōu)勢和潛力。

業(yè)內人士認為，單邊代理模式作為一種更加專業(yè)化、規(guī)范化的服務模式，代表了行業(yè)未來的發(fā)展方向。然而，要實現(xiàn)單邊代理模式的全面推廣，還需要政府、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會等各方共同努力。

上海鏈家試點“房客分離”只是一個開始，單邊代理模式能否在全國范圍內推廣，還有待時間的檢驗。