雪鹰领主,千年殇

界面新聞記者 | 王妤涵

進(jìn)入下半年，深圳的土拍市場終于火了起來。

7月14日下午，位于深圳前海桂灣片區(qū)的T201-0232宗地迎來拍賣，該地塊土地面積只有8287.15平方米，規(guī)劃建筑面積25600平方米，容積率3.1，起拍價(jià)為11.58億元。

作為前海片區(qū)近五年來首宗公開出讓的純商品住宅用地，地塊未拍先火。界面新聞獲悉，本次土拍共吸引了中鐵、保利、中建壹品、華發(fā)、綠城、金茂、越秀、建發(fā)、中海、招商、華潤、天健+深業(yè)聯(lián)合體等12家房企報(bào)名，競爭十分激烈。

最終在158輪競價(jià)后，由招商蛇口旗下深圳市招榕置業(yè)競得，溢價(jià)率高達(dá)86.1%，折合樓面價(jià)84180元/平方米。

這一結(jié)果不僅刷新了深圳土拍市場的樓面價(jià)紀(jì)錄，更創(chuàng)下了自2024年深圳取消15%溢價(jià)上限后的新高。

“此次T201-0232地塊的高溢價(jià)成交，不僅刷新了深圳宅地樓面價(jià)紀(jì)錄，更折射出市場對前海核心地段價(jià)值的深度認(rèn)可，高溢價(jià)成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰(zhàn)略布局”，中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

前海稀缺迷你宅地

這場創(chuàng)紀(jì)錄的競拍背后，是地塊不可復(fù)制的稀缺基因。

從地理位置上來看，T201-0232地塊位于前海合作區(qū)南山街道桂灣片區(qū)樞紐一街北側(cè)，緊鄰地鐵1、5、11號線三線樞紐前海灣站。

區(qū)位優(yōu)勢是其核心競爭力，地塊所在的桂灣片區(qū)作為前海三灣中成熟度最高的區(qū)域，作為深圳“城市新中心”的核心板塊，已形成鮮明的產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽，集聚騰訊、華潤、招商等總部基地。

地塊周圍的配套也較為醇熟，附近有雙界河公園、前海石公園、前海公園等，周邊有前海山姆會員旗艦店、華潤萬象前海商業(yè)體、卓越INTOWN購物中心等商業(yè)配套。

且片區(qū)的居住氛圍也比較濃厚，地塊在深業(yè)云海灣的西側(cè)，旁邊還有天健悅灣府和天健悅桂府。

從出讓條件來看，與前海過往地塊 “雙限”（限售價(jià)、限戶型）不同，T201-0232 宗地采用“價(jià)高者得規(guī)則，且無70/90戶型限制、無配建保障房要求，更明確未來商品房售價(jià)不限。

這種“零束縛”的出讓條件，為開發(fā)商預(yù)留了靈活定價(jià)空間，也成為地塊高溢價(jià)的關(guān)鍵推手。

更為重要的是，在前海這樣寸土寸金的區(qū)域，T201-0232這塊8287.15平方米的“迷你”宅地卻有建筑限高80米的指標(biāo)，這也將使其成為前海片區(qū)近年罕見的低密住宅用地.預(yù)計(jì)將開發(fā)為小高層的低密改善型社區(qū)，與周邊高層住宅形成差異化競爭。

此外，地塊采用 “交地即交證”模式，要求1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，這種“快周轉(zhuǎn)”導(dǎo)向的條件設(shè)計(jì)，恰好契合當(dāng)前房企 “確定性業(yè)績導(dǎo)向”的拿地邏輯。

價(jià)格方面，參考深圳樂有家向界面新聞提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目周邊目前在售的二手房單價(jià)在7萬/㎡-11萬/㎡左右。天健悅灣府，上半年市場成交量3套，成交均價(jià)106194元/㎡；金泓凱旋城，上半年市場成交量11套，成交均價(jià)74978元/㎡。

據(jù)樂有家方面預(yù)測，若按照樓面價(jià)來計(jì)算，根據(jù)一線城市房企的平均利潤率測算，將來該地塊保本價(jià)約在12萬/㎡以上，若要盈利則要賣13-14萬/㎡，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目入市時(shí)間在2026年的一季度。

“小而美”地塊成房企新寵

此次出讓地塊占地面積僅8287.15平方米，建筑面積25600平方米，被業(yè)內(nèi)稱為“迷你”宅地，其高溢價(jià)成交并非孤例，而是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向的一個縮影。

房企正日益青睞小型化、低總價(jià)、快周轉(zhuǎn)的地塊，這樣的地塊可以讓其快速開發(fā)、快速銷售、快速回款，可以減少市場波動對業(yè)績的影響，更具有確定性，也體現(xiàn)了房企從規(guī)模擴(kuò)張向“精耕細(xì)作”的轉(zhuǎn)變。

“當(dāng)下地塊供應(yīng)的趨勢是向核心區(qū)傾斜，控制增量的同時(shí)優(yōu)化供應(yīng)”，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受界面新聞采訪時(shí)表示。

鄒少偉指出，“可以看到，近兩年各大城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來越多。而這些核心區(qū)域開發(fā)相對成熟，存量可開發(fā)地塊多為小面積，未來這種趨勢也會越來越明顯”。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%，成交面積同比下降5.5%，但出讓金同比增長27.5%，溢價(jià)率提升至10.2%。

觀察上半年幾個一線城市和強(qiáng)二線城市的土拍市場，“小而美”地塊拍出高溢價(jià)已成為一種新形勢。

“從過往經(jīng)驗(yàn)看，大城模式對市場的擠壓效應(yīng)過于明顯，且因去化周期長、開發(fā)商資金壓力大，而愈發(fā)不受開發(fā)商青睞。當(dāng)前行業(yè)整體進(jìn)入去庫存周期，房企更傾向入手位于城市核心區(qū)域、配套臻于完善，總價(jià)可控、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低的‘小而美’地塊”，樂有家研究中心在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

另外，從房企需求看，“小而美”地塊確實(shí)有幾率成為推地主流，但也不能一概而論，隨著市場環(huán)境變化，當(dāng)城市核心區(qū)土地供應(yīng)不足的時(shí)候，仍需要外圍區(qū)域提供大量土地滿足人居需求。比如在深圳市場，當(dāng)前寶安區(qū)的沙井片區(qū)、龍華區(qū)觀瀾片區(qū)仍有大體量樓盤推出，且都取得了不錯的銷售成績。

供應(yīng)放量加速

2025年上半年深圳土拍市場整體呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱、非核心區(qū)域平淡的分化特征，且土地供應(yīng)節(jié)奏相對其他核心城市較慢。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，上半年深圳僅成功出讓3宗宅地，分別位于龍崗區(qū)龍城街道、龍華區(qū)民治街道、和光明區(qū)光明街道，合計(jì)成交金額62.71億元。

從拿地房企來看，央國企依然為拿地主力，占比達(dá)到89%，民企參與度整體有限。

不過，在進(jìn)入下半年后，深圳的土地供應(yīng)速度有了顯著提升，其中也包含一些“商改住”地塊。

7月7日，位于龍華梅林關(guān)的A802-0309地塊競拍，地塊容積率2.8，是此前通過商業(yè)辦公用地調(diào)整而來的居住用地，臨近深圳北站商圈，交通、商業(yè)配套較為成熟，起拍總價(jià)16.84億元。

在競拍當(dāng)日吸引了6家房企競價(jià)，經(jīng)過108輪角逐后，由中海地產(chǎn)競得，成交總價(jià)23.7億元，溢價(jià)率40.74%。

接下來，深圳還有3宗宅地將在8月初前陸續(xù)出讓，分別是位于龍華區(qū)民治街道的A815-0036、大浪街道的A815-0037，以及位于寶安區(qū)新橋街道的A319-1225，合計(jì)起拍價(jià)45.5億元。

“深圳作為一線城市，一直是全國開發(fā)商熱衷加碼的資產(chǎn)標(biāo)的選擇之一，此次前海T201-0232地塊以86.1%高溢價(jià)成交，說明開發(fā)商對深圳核心地段的地塊仍保持敏感嗅覺。下半年深圳的土地市場一定還是會亮點(diǎn)頻出，一方面‘商改住’用地頻出，另一方面新的住宅規(guī)范下，更符合‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)的低密度宅地供應(yīng)會變多，依舊會吸引頭部開發(fā)商的關(guān)注”，樂有家研究中心對界面新聞表示。